新手买投资房遇到了难题,请求投坛各位前辈有相关经验的多多指点

来源: 2019-10-09 09:24:07 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3129 bytes)

新手买投资房遇到了难题,请求投坛各位前辈有相关经验的多多指点

从七月左右开始看fourplex投资房,七月中的时候现在这个房子出来(1980s建),下了一个offer但是被别人拿下了。九月底原买家退出,卖家agent找到我 (他现在也是我的买家agent,所以是dual agent),我的offer很快被接受,目前在due deligence中。卖家在外州,房子一直是房管公司代管。目前的房管公司是2018年2月接手的。

上个买家7月做过房检,当时楼下两个卫生间房顶都有很明显的漏水情况。楼上楼下卫生间布局一样,楼下房客说每次楼上打开淋浴,楼下卫生间浴缸位置房顶就滴水,所以我觉得是比较严重的漏水。卖家付钱让房管公司请contractor修了,大概3周之前完工,仅天花板漏水问题每间卖家付了800刀左右。我也拿到了contractor修理的work order。奇怪的是,work order上只记录了“water-damaged drywall replaced and repaired",没有说关于楼上漏水是什么原因,也没有说漏水是否已修好。让卖家去问房管公司,目前为止已经超过一周,还没有答复。

同时我拿到了2018和2019年房管公司提供的cash flow,就是房管公司向卖家报告房子收支情况的表。从2018年2月到2019年6月(不包括7月之后的),plumbing大的修理5次,花费从700~1100刀。HVAC修了4次,花费从300~800刀。电的修理3次,两次200刀以下,一次800刀。我一周前让卖家提供这些大的修理的具体信息,包括invoice/receipts/warranty info,这是已经提前写在购买合同上的。到目前为止,房管公司还没有给出这些资料。当然房子有四个units,表上没有具体修理位置的信息,只有修理的类别。

现在我担心的比较坏的可能性是:
1. 房子漏水的问题比较大,打开天花板之后卖家不愿意花太多钱大修,所以换了drywall,表面上没问题,房子能卖掉就行。(当然卖家现在花的也不少,每个卫生花了800刀。)
2. 从修理记录来看,房子的plumbing是不是有重复出现,但是从来没有彻底修好的问题?
3.其中一套楼下卫生间修理之前,天花板上积水严重,房客说有big water bubble。如果是长期积水问题,会不会已经影响到了结构?

房子的其他情况都还好,1980s的老房子,问题肯定是会有的,但是不希望有伤筋动骨的大问题。其他主要是外墙状况比较差,会有修理费用。其中有一套状态比较差,需要休整。

楼主是投资房新手,想请教投坛各位有经验的前辈,这个房子还能不能买。这样的修理频率和费用正常吗?如果要买的话,有什么作为买家可以做的事情,或者要求卖家提供的,把可能的损失减到最少。

现在近期很快要做决定了,请各位投坛有经验的前辈多多给些建议,小弟拜谢。

所有跟帖: 

sloppy second -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (173 bytes) () 10/09/2019 postreply 09:33:01

柠檬大大又来了,谢谢回复。卖家修了,也花了好几千刀。上个买家据agent说是要求太多,最后要求卖家全换外墙,卖家觉得太麻烦 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 09:38:05

第三段提到的漏水问题我遇到过 -PeonyInJuly- 给 PeonyInJuly 发送悄悄话 PeonyInJuly 的博客首页 PeonyInJuly 的个人群组 (309 bytes) () 10/09/2019 postreply 09:37:17

谢谢分享经验。 600刀是整个卫生间天花板吗?帖子里提到的这些修理,卖家都是请的licensed plumber, 这个没有疑问 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 09:40:22

半个天花板,就是浴缸下面的那部分 -PeonyInJuly- 给 PeonyInJuly 发送悄悄话 PeonyInJuly 的博客首页 PeonyInJuly 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 11:11:11

你的介绍里说修理报告只提到天花板 -PeonyInJuly- 给 PeonyInJuly 发送悄悄话 PeonyInJuly 的博客首页 PeonyInJuly 的个人群组 (807 bytes) () 10/09/2019 postreply 13:02:04

修漏水卫生间的contractor有自己的license plumber。是,为什么完全不提漏水是什么原因是否已经修好,这就是我 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (41 bytes) () 10/09/2019 postreply 13:28:26

That's a $2.17 part... -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 09:46:21

还有就是2018二月~2019六月很多次修理,也觉得心里没底,担心会不会里面有什么大问题 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:19:45

什么样的part?那是不是要预防性的提前换? -xushifu- 给 xushifu 发送悄悄话 xushifu 的个人群组 (0 bytes) () 10/10/2019 postreply 08:59:48

这一类问题会一直有,你要是准备好应对那就买,但你来这儿问好象没准备好 -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (263 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:24:31

是,我这几天天天有事。好几个漏水的。 -201411- 给 201411 发送悄悄话 201411 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:32:00

是的,以后肯定是自己管。也预料到会有修理维护的问题,现在买之前一是希望不会藏着伤筋动骨的大修。其二卖家已经付钱修过的, -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (56 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:42:17

砍3000,买下。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:45:23

也有考虑哈。。卖家从七月到现在总共已修了6000刀,担心不肯让价 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:52:15

前面的人都退出你还不敢砍价? -201411- 给 201411 发送悄悄话 201411 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 11:58:00

是的,但是前面卖家出价比我高3%以上 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 12:29:15

第三段的漏水可大可小,就像汽车的引擎警示灯亮了一样,几十到几千都可能 -家教- 给 家教 发送悄悄话 家教 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:50:00

请教:这种情况,会需要花几千修的大问题会是什么呢? -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:50:51

浴缸的下水口和一楼的横梁对上了,下水管道不能自然的对直,你要么硬拧接口,要么改横梁位置,运气好的话管道斜点也不漏水 -家教- 给 家教 发送悄悄话 家教 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:59:00

我盯着管道工干,他的常用招数都不管用,还是最后用了我的想法解决了 -家教- 给 家教 发送悄悄话 家教 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 11:01:00

谢谢分享,非常有用的经验。等我整理一下房子平面,看看能不能发上来让大牛帮忙分析一下 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 11:44:41

如果是远程或者你自己不汗滴就不要做了 ,要不然钱都给装修工赚了 -徒劳- 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 徒劳 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 10:55:12

八十年代造的房子这么多漏水?我60年代造的简易4家庭也没这么多毛病啊,显然当年建造质量差,前房东多年没有维修。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 11:20:35

这个房中间2010年左右foreclose过,现任房东一直在外州,然后我感觉现在的PM不太给力,都是原因 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 11:30:32

60年代人还老实,不偷工减料!80年代穷了,没办法,减料!00年代,人坏了,钱好赚,偷工减料都来了! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 12:39:21

新手就不要买旧房了,买新房省心多了,不用修理,builder还给折扣,agent基本全部返点 -woshimaodou- 给 woshimaodou 发送悄悄话 woshimaodou 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 11:30:07

自己找人修,我的淋浴水开关漏水,找大楼管理,说修要700美元,我自己找人,80美元就修好了。零件另花40美元。 -cgh- 给 cgh 发送悄悄话 cgh 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 13:02:44

一个新手,第一次买房选择不用Buyer agent, 现在知道Dual agent 对你一点好处都没有了吧?! -从小到大- 给 从小到大 发送悄悄话 从小到大 的博客首页 从小到大 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 19:33:43

用dual agent有非常不得已的原因,所以现在有很多事必须自己搞清楚一些。 -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 19:42:02

如果有一个有经验的buyer agent帮你, TA会给你很多保护,也会给你很多好的建议,你又不用花一分钱,可惜了 -从小到大- 给 从小到大 发送悄悄话 从小到大 的博客首页 从小到大 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 21:08:09

请教:这种情况下,我可以向agent或卖家提些什么要求以尽量避免问题呢? -cman2015- 给 cman2015 发送悄悄话 cman2015 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 21:31:34

新手就要啃这种硬骨头, 你真勇敢。 看来房地产太赚钱了, 惹得人眼红心热, 箭在铉上,不得不发的感觉啊。 -DoraDora2008- 给 DoraDora2008 发送悄悄话 DoraDora2008 的博客首页 DoraDora2008 的个人群组 (0 bytes) () 10/09/2019 postreply 21:09:37

两个原因用dual agent,一抢deal,二agent让出一些commission做discount给你。 -201411- 给 201411 发送悄悄话 201411 的个人群组 (0 bytes) () 10/10/2019 postreply 06:16:00

我朋友的自住豪宅搬入后将近一年,被前房主掩盖的漏水问题才逐渐显现,最后需要拆掉80%重盖,因为墙里全是霉菌。 -静夜听雨- 给 静夜听雨 发送悄悄话 静夜听雨 的博客首页 静夜听雨 的个人群组 (0 bytes) () 10/10/2019 postreply 08:23:29

可怕,该去打官司 -thetruth111- 给 thetruth111 发送悄悄话 thetruth111 的个人群组 (0 bytes) () 10/10/2019 postreply 11:25:30

不要买!!!! -白开水123- 给 白开水123 发送悄悄话 白开水123 的个人群组 (0 bytes) () 10/10/2019 postreply 23:29:25

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