反“控租法AB1482 ”,一个律师给加州政府的反对信。

来源: 2019-08-12 14:48:39 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (37004 bytes)
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   一条法律的成立,要经过几个步骤。加州民主党提议的控租、控赶的AB1482法案,已经通过了州司法委员会,8月19 日就要送去州拨款委员会审理。近期南加州反对声浪很高。有位律师详尽了解了此法案,决定给州拨款委员会写信表明:反对此法案。

    信的内容如下:

Anthony J. Portantino 参议员

参议院拨款委员会主席

州议会大厦,2206室

萨克拉门托,加利福尼亚州95814

 

事由:对AB-1482法案投反对票的两个理由

 

尊敬的波坦蒂诺参议员:

    我是在洛杉矶县Arcadia市执业的加州律师。在阅读了AB-1482法案和参院司法委员会的报告后,我不能不表达自己对该法案的担忧,并敦促拨款委员会成员对该法案投反对票。

    该法案将在加州《民法典》中增加两条:第1947.12条是反陡然涨租条款,第1946.2条是驱逐房客需有正当理由的要求。这两个条款适用于非定期(通常为“按月”)房屋租赁。按月房屋租赁是本州和全美国房屋租赁市场的两种主要形式之一。在很多情况下,当定期租约到期时,房东和房客都没有解除租约或另定新的租约,定期租约自动变成了按月租约。这两个条款中目前仅适用于公司房东或拥有十个或更多出租房的自然人房东(以下称为“大型业主”)。

    我支持遏制房租陡涨的目标。然而,拟议的反陡然涨租条款中存在着人为地设定大型业主获得的租金的上限的缺陷;驱逐房客要有正当理由的要求会将按月租赁这一主要租赁形式逐出加州房屋租赁市场。该法案不但不会帮助(反而会伤害)其意图帮助的房客。

1. 反陡然涨租条款(第1947.12条)人为地设定大型业主实际获得的租金的上限,可能会将大型业主逐出房屋租赁市场,严重减少房屋租赁的供应

    根据第1947.12条,大型业主每年涨租不得超过一次;涨租不得超过前十二个月中收取的最低租金金额的7%加上通货膨胀率,或10%,两者取其低。

    设定年7%的租金增长上限是可以理解的,甚至是值得赞扬的。然而,该法案走得更远,它还设定了将通货膨胀率考虑在内的10%的涨租上限。后者可以通过以下公式来加以说明:

    实际年租金增长(%)= 最小值(=<7%+通货膨胀率,10%) - 通货膨胀率

其中,=<7% 指7%或以下;“最小值”是从括号中的两项中取最低值的运算。

    假设大型业主打算每年增加7%的租金,

      如果通货膨胀率为1%,实际加息幅度为:

       最小值(7%+1%,10%)- 1% = 最小值(8%,10%)- 1% = 8% - 1% = 7%;

      如果通货膨胀率为3%,实际加息幅度为:

       最小值(7%+3%,10%)- 3% = 最小值(10%,10%)- 3% = 10% - 3% = 7%;

      如果通货膨胀率为8%,实际加息幅度为:

       最小值(7%+8%,10%)- 8% = 最小值(15%,10%)- 8% = 10% - 8% = 2%;

      如果通货膨胀率为10%,实际加息幅度为:

       最小值(7%+10%,10%)- 10% = 最小值(17%,10%)- 10% = 10%-10% = 0%;

      如果通货膨胀率为12%,实际加息幅度为:

       最小值(7%+12%,10%)- 12% = 最小值(19%,10%)- 12% = 10%-12% = -2%.

    可以看出,通货膨胀率是唯一不受房东控制的变量。如果房东要增加7%的租金,通货膨胀率必须保持在3%或以下;通货膨胀率超过3%后,每增加1%,就会吃掉1%的租金增长。如果通货膨胀率达到10%或更高,房东将不会有租金增长甚至会有负增长。将通货膨胀率纳入条款的初衷是为了补偿房东必然发生的成本。然而,“两者取其低”的规定使得这种补偿不可预测甚至毫无意义。

    幸运的是,加州的通货膨胀在过去几十年来一直得到了控制。但是,我们不应该假设通货膨胀率会永远控制在这样的低水平上。譬如,洛杉矶县的通货膨胀率,在过去三年中不断上升,并且在今年上半年一直徘徊在3%附近。如果通胀率超过3%,第1947.12条所容许的7%年房租率就完全成了空话。如果通货膨胀率继续上升(这种可能性是无法排除的),房东的实际租金增长率将有可能完全消失,甚至变成负数。随着资本回报率的减少,大型业主肯定会减少他们对房屋租赁物业的持有,或至少停止对追加投资在房屋租赁物业上。由此导致的房屋供应的减少肯定会伤害(而不是帮助)该法案意图帮助的房客。

    我相信,如果通胀率上升到一定的水平,州议会将会修改该条款。但是,提案人未能将这种可能发生的场景考虑在内这一事实本身,令人瞩目。反陡然涨租条款无需“或10%,两者取其低”的规定就能达到其效果,该规定的包含在内对该条款并无助益,反而徒生纷扰。

2.驱赶房客需正当理由的要求(第1946.2条)将“按月租赁”中固有的弹性从大型业主那里剥夺殆尽,因此会将按月租赁这一主要租赁形式逐出加州的房屋租赁市场

根据现行法律,“定期租赁”的终止日期是明文写定的;如果要终止一个“按月租赁”,房客或房东只需给对方一个通知,区别仅仅在于,房客要给出提前30天的通知,房东要给出提前60天(或30天)的通知。第1946.2条对现行法律作了重大改变。如要终止按月租约,房东必须给出正当理由。在《民法典?加入该条文的原因是,根据法案的发起人的说法,目前有关房屋租赁的法律框架与反陡然涨租的条款不相容,因为大型业主可以通过随意驱逐房客,向新的房客收取高额房租。

按月租赁与定期租赁在市场上共存了数百年是有原因的:房东和房客喜欢定期租赁的确定性,虽然不喜欢它的缺少灵活性;他们喜欢按月租赁的灵活性,虽然不喜欢它的不确定性。这里说的灵活性是指它在结束时的便利:房东只要发一个60天通知就可以了。在事情跑到法院这中不大会发生的情况下,房东也只需要出示60天通知发出的证明就可以了。如果第1946.2条变成法律,按月租赁的房客将继续享有用30天通知的方式终止租赁的灵活性,但房东则没有。房东只能赶那些犯规(如不付房租)的房客,赶的时候必须要证明“正当理由”。也就是说,如果房客没有犯规,房东根本就不能赶他走。这样的话,按月租赁和定期租赁两种租赁形式的区别都不存在了:两者的条款和条件相同,也都需要“正当理由”来终止。他们的差别仅止于:定期租赁有结束日期,按月租赁没有。这样的话,连“按月租赁”的名字都是名不副实的了,它应该被叫做“永久租赁”才对。

如果按月租赁这种租赁形式对房东来说也不再合适,他们将会将停止采用按月租约,并且,当此前签订的定期租约到期时,他们将予以终止或另订新约,而决不会自动让它变成“按月租约”。结果显而易见,房屋租赁市场上按月租赁的房地产将会变得越来越少。旨在规范租赁市场上的按月租赁的法案最后落得没有按月租赁可规范,这很有讽刺意味。这样的法条对房地产市场的破坏性影响实在不可小觑,它只会损害(而不是帮助)它意图帮助的房客。

第1946.2条所设想的租赁终止方式和司法委员会报告提到的“坏房客”,让我怀疑该法条是建立在下述的迷思上的:房东终止租赁是为了赶坏房客,因此需要驱赶程序,在那里正当理由显然是要的。我这样想,首先是因为第1946.2条把所有的租赁终止都看成驱赶,这和实际生活大相径庭:房东发60天通知,房客收到通知后大都按期搬离;只有在房客不肯搬离的情况下,房东才提起驱赶房客的诉讼。这些迷思如果得以付诸实现,出现的场面有可能是很可笑的。试想一个典型的房客,他没有犯过什么规,也没有说不走。根据第1946.2条,房东必须发一个文件指控他犯规(而不是简简单单地通知他60天内离开)。房客被迫在两个选项中做选择:承认犯规或反击。本来一件可以很轻松地解决的事情,就不得不上升为一场斗争! 第1946.2 所带来的变化,实体上和程序上,都是巨大的。任何一个有正常思考的人都不会说,如果房东不玩弄法律,该法条没有让按月租赁的终止变得更为困难。

    最后,我敦促在创立AB1482法案时的立法谨慎。房屋租赁市场形成和发展经过了好几千年,反映这种市场变化发展的普通法,在法庭上经历过无数次的挑战,其中的很多内容被编入了民法典和其他成文法。对于《民法典》第1940及以下各条的修改,应该谨慎进行,因为它反映的不是普通法的演变,而是政府对市场的干预。不幸的是,在这次的政府干预中,我没有看到这种谨慎。在提出反陡然涨租条款时,法案的发起人显然未能评估通货膨胀对房屋租赁市场的影响;在提出驱赶房客需正当理由的要求时,法案的发起人考虑的只是如何与反陡然涨租条款配套,而没有意识到该法案的实施会给加州房屋租赁市场带来巨大的混乱。立法者应该对市场在调节房屋租赁市场价格以及共需关系的作用有更大的信任,而不是轻易对现行的住房市场法律框架做重大改变。

    基于上述原因,我敦促参院拨款委员会成员对现在这个版本的AB-1482法案投反对票。

你忠诚的,

 

孙国第(律师)

2019年8月12日

 

抄送:Patricia C. Bates参议员、Steven Bradford参议员、Maria Elena Durazo参议员、Jerry Hill参议员、Brian W. Jones参议员、和Bob Wieckowski参议员

 

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所有跟帖: 

很好的视角! 赞一个,能发英文的吗? -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 tz2000 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 15:35:25

还没拿到,等拿到就再发一遍。 -x潇潇- 给 x潇潇 发送悄悄话 x潇潇 的博客首页 x潇潇 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 15:38:16

征求意见后,就会发给州政府官员。 -x潇潇- 给 x潇潇 发送悄悄话 x潇潇 的博客首页 x潇潇 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 15:40:09

第二条还是有点偏差,实际上是没有租约了,全部变成使用权终身转让合同了 -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 tz2000 的个人群组 (673 bytes) () 08/12/2019 postreply 15:53:40

现在的修法并不涉及定期的租约。一年期的租约到期后,房东可以终止租约或另订新约的。 -孙平- 给 孙平 发送悄悄话 孙平 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 16:06:34

你肯定吗?这样的话等于没有租控。谁会签monthly?还要什么自己住等等的理由? -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 tz2000 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 16:12:32

有没有可能质疑提案人把just cause eviction在通过assembly以后偷偷塞进去的合法性? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (311 bytes) () 08/12/2019 postreply 16:36:48

第二条是为了第一条才设的,你可不要轻易说不重要。当然可以说,第二条后果更严重 -孙平- 给 孙平 发送悄悄话 孙平 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 16:39:16

应该是反过来吧,第一条为第二条服务,因为如果只有just cause eviction,不限制房租上涨,那房东把租金加倍, -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (236 bytes) () 08/12/2019 postreply 16:48:03

相辅相成吧,没有第二条终止合同就能涨价,没有第一条涨价就能赶人 -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 tz2000 的个人群组 (0 bytes) () 08/13/2019 postreply 11:19:36

文章里引用了法案起草人的说法,他们究竟怎么想,总应该以他们的说法为准吧! -孙平- 给 孙平 发送悄悄话 孙平 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 16:50:29

有人这样想: 允许穿凉鞋下面就会允许露小腿,然后????,然后... -家教- 给 家教 发送悄悄话 家教 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 17:09:00

解释的挺好 -jjj7- 给 jjj7 发送悄悄话 jjj7 的博客首页 jjj7 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 17:20:08

希望有更多人写信给政府。书面的比较有力。 -x潇潇- 给 x潇潇 发送悄悄话 x潇潇 的博客首页 x潇潇 的个人群组 (0 bytes) () 08/12/2019 postreply 18:04:57

对第一条的反驳不够有力,她们会说涨7%还不够吗?通胀高的时候涨得少一点有利于稳定,你不是还没亏? -tz2000- 给 tz2000 发送悄悄话 tz2000 的博客首页 tz2000 的个人群组 (344 bytes) () 08/13/2019 postreply 11:29:41

总结一下,这个提案针对的只是month-to-month租赁,目的是控制陡然涨租,加上赶客要“正当理由”是为了与控涨相配套,但是 -孙平- 给 孙平 发送悄悄话 孙平 的个人群组 (930 bytes) () 08/13/2019 postreply 15:27:52

律師的第二点比第一点更有说服力。The fair return doctrine gives government broad -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的博客首页 四则旧舍 的个人群组 (0 bytes) () 08/14/2019 postreply 12:30:00

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