现实很丰满,股市很骨感,从一个旅馆的listing看到的

来源: 2020-05-18 07:57:25 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (1371 bytes)

看到股市里的旅馆股票(REITs)最多的时候跌去了70%,我琢磨着该有机会在现实当中投资个旅馆了,放风给一些专业的经纪人,可是回复是:依然没货。又等了一个多月,出来一个波士顿好地段的,入住率75%,毛收入200万,净收入72万,Listing要价 1200万,也就是说首付300万,贷款900万,利息支出36万(4%贷款利率),那么cash on cash return 12%, 这是最乐观的数字。

但是目前银行基本停止了对旅馆和零售的贷款,如果寻求其他融资渠道,利率8%,这个旅馆就完全不挣钱了。

另外旅馆业的经纪人告诉我,波士顿2020年的入住率不会高于50%,2021年会稍微好一点,50-55%,2021 年会恢复到70%。我不知道这个预测是否稍微有点乐观,但是很显然,今年和明年买进旅馆的人别想盈利。

可是无论卖家或者经纪人对1200万这个价格都觉得合适,有信心。我想他们一定是远离股市的人,完全不知道另一个世界的“末日”惨烈。

股市的确有前瞻性,但是有时会反应过头了,上蹿下跳,显得神经兮兮,真正做生意的人因为不容易逃掉,反而可以(不得不)忍耐狂风暴雨,默默等待天晴。

 

所有跟帖: 

说的真好。这就是为啥马云说不怎么看股市. 股市是股民想法和情绪average,实业更local. -thankful- 给 thankful 发送悄悄话 thankful 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 08:07:13

谢AMY引发思考:reits 前瞻和平均p/e为33.26与19.73. 预期收入大幅减少,股价会大幅调整。反弹的机会也在这里, -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 08:56:09

小地主的房产反应可能滞后,但只要能hold住就不会错过反弹的机会。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:01:43

我知道一个拥有几十家 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (47 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:34:40

房东的感觉比股东踏实? -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:41:13

不清楚,但知道他的 -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (313 bytes) () 05/18/2020 postreply 11:00:18

好的财富故事。实实在在的家族产业。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 11:34:47

有点早。我觉得小旅馆业现在可能感觉上只是有点饥饿,还没到虚弱阶段。饿到把手中的金子看成玉米窝头,给个白面馒头有人就想换。:) -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:46:10

你得有足够本钱坐亏头两年也没关系。指着这个过日子的不行。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:02:08

是啊,小旅馆大多是自己经营的小业主,但能当甩手掌柜还能赢利也称得上是投资吧。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (179 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:15:28

没法当甩手掌柜。找一个称职的经理非常难,不是砸钱就能砸出来的。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:21:50

旅馆是所有地产中长期回报率最低的,因为经济衰退中受到的影响最大,但也许也是这次疫情中最容易捡到便宜货的地产类型。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 12:03:29

悄悄给你透露点业内数据 -8$8- 给 8$8 发送悄悄话 8$8 的个人群组 (209 bytes) () 05/18/2020 postreply 14:46:28

你是内行。这是美国旅馆业最新的RevPAR统计。现在入手旅馆还为时尚早。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (6519 bytes) () 05/18/2020 postreply 16:21:10

有意思 -清水胜浓茶- 给 清水胜浓茶 发送悄悄话 清水胜浓茶 的个人群组 (358 bytes) () 05/18/2020 postreply 18:46:12

如果考虑所得税,回报应该更低了吧?另外,旅馆是不是按毛收入的三倍定价? -悠悠信步- 给 悠悠信步 发送悄悄话 悠悠信步 的博客首页 悠悠信步 的个人群组 (0 bytes) () 05/19/2020 postreply 07:28:10

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