浅谈疫情对商业地产的影响

来源: 2020-05-22 17:55:35 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5247 bytes)

看到楼下在讨论商业地产在这次疫情中受到的影响。作为商业地产小地主,我谈谈我的看法。

此次疫情,也许对住宅的影响不会很大,对商业地产的影响肯定大大超过对住宅的影响。事实上,几乎每次经济衰退都是这个情况。所以我曾经发帖说过,商业地产的风险大大超过住宅,不适合大部分个人地产投资人。但是,风险和回报永远成正比,一般情况下,商业地产的回报率也超过住宅。

商业地产有各种不同的类型,各个类型的地产受到的影响很不一样。此次疫情,到目前为止,受到影响最大的是电影院,酒店,大型商场和老人公寓;而self storage和工业用房则基本还未受到影响,或者影响还很小。酒店和大型的shopping mall在疫情爆发之前就已经分别受到Airbnb和网购的冲击,它们的估值本来就在下跌,而疫情只是加速了产业转型的趋势。

至于疫情会怎样改变人们的生活,怎样改变各种房地产类型的走向,我认为现在下结论还为时过早。我们不知道疫情会持续多久,不知道疫苗什么时候会研发成功,不知道病毒会不会再来第二波甚至第三波,不知道病毒会不会变异使得疫苗失效。在这么多未知面前,我们现在只能让子弹再飞一会儿。我个人的猜测是:

第一,住宅市场不会受到太大影响,也许疫情的持续会让更多蓝领买不起房子,会让原本有roommate的人单独租房,从而增加对租房的需求;

第二,网购的增加会更加刺激对仓库的需求,但是,现在新建和在建的仓库的supply也在增加,所以还要看供需的平衡;

第三,学生房受到的影响是暂时的,网课的效果远不如在教室里面对面授课,总有一天学生要回学校上课;

第四,电影院和大型购物中心的关门会继续,这些空出来的地产会是一个大问题,会拖累其他的零售物业,例如strip mall;

第五,疫情期间,大多数员工在家工作,包括我自己,但是,在家工作会不会成为长期的趋势还很难说,因此疫情对办公楼的长远影响也不好说。人总是合久必分,分久必合的。十年前我在一家大公司工作的时候,公司为了减低办公费用,把cubicle变小,并且所有的cubicle都是mobile的,员工爱坐哪里就坐哪里,这样等于默认在家工作。当时我所在的部门所有人都在家工作,大家从不见面,部门员工来自四面八方,有加州的,德州的,麻州的,甚至还有墨西哥的和欧洲的,每个人都每天在家工作。这样虽然没有影响工作量和工作效率,但是人和人之间没有面对面的交流,虽然当时已经有Skype这样的视频会议软件。后来,公司看到在家工作不利于良好的沟通交流,明文规定不能每天在家工作。

以上只是我的个人想法,我不是专家,只想说一下个人看法抛砖引玉。总之,如果此次疫情会带来所谓的抄底的机会的话,这机会应该是在商业地产。机会都是跌出来的。

作为高风险的商业地产的小地主,谢天谢地,我四月和五月的租金都收到了。(Knock on wood!)。  疫情之中见人品,我真的感谢我的租客。今后的租金会不会准时到账还不知道,我就过一个月算一个月吧。我顺便提一下我对挑选商业地产租客的想法。商业地产的租客当然也有白玉和白菜之分。大部分人也许认为像星巴克之类的credit tenant就是白玉,而mom & pop就是白菜,还有介于两者之间的私人小企业以及自雇业者。根据我个人的经验,我不认为星巴克之类的credit tenant就是好的租客。租给credit tenant的地产cap rate很低,价格很高,不是小地主买得起的。除了财力以外,还有各种资源的匹配。大租客财大气粗,他们有大律师帮他们出谋划策,小地主没有这样的条件和资源,很难伺候这些大租客。我也不喜欢mom & pop这样的租客,管理这些租客和管理住房的蓝领租客本质上没有太大差别,当然也有很好的mom & pop的租客。我比较喜欢介于两者之间的租客。事实上,我看过我的租客的财务报表和信用记录,他们的财务状况不比credit tenant差,有良好的现金储备,只不过他们不是上市公司,财务状况不公开,因此也称不上是credit tenant。我刚才说过,疫情之中见人品,财力有白玉和白菜之分,租客的操守也有白玉和白菜之分,而两者之间没有必然的关系。在这次疫情中,有一些所谓的credit tenant为了弥补他们在revenue方面的损失,趁机不付租金;同时,也有一些小租客,虽然他们的生意在苦苦挣扎,仍然在坚持履行租约,保持节操。在我看来,这样的小租客才是白玉。以后在挑选租客的时候,一定把品格和财力放在同等重要的位置上。

所有跟帖: 

圭妈, 我先赞一个!你这种贴,没有实战经验是写不出来的!比那些抄网上别人的图表,然后东凑西拼的贴,不知要强多少! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 18:25:27

谢谢糊涂兄的表扬。其实,我也是边做边学,摸着石头过河。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:03:32

赞!我刚写了几句在下面跟贴,圭妈比我详细全面。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 18:42:35

谢谢朽爷,你是老前辈,前几天多有得罪。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:04:42

哪里有得罪,大家多发帖,互相交流,投坛兴旺。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 20:29:13

朽爷您真是好人,海纳百川! -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 21:05:01

赞!有理有据,十分收益! -thankful- 给 thankful 发送悄悄话 thankful 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 18:44:21

谢谢表扬,我们互相学习。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:05:43

喜欢读你的文 有理有据 谢谢分享 收藏了 -tiger_beibei- 给 tiger_beibei 发送悄悄话 tiger_beibei 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:07:18

我只有佩服的份。 -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:27:33

非常感谢圭妈实战经验的分享! -Calsh2007- 给 Calsh2007 发送悄悄话 Calsh2007 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:38:00

很赞 -NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:50:16

赞实际经验和视角,学习了 -新微小地主- 给 新微小地主 发送悄悄话 新微小地主 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 19:53:04

有见地,虽然我没有任何商业地产 -mickey222- 给 mickey222 发送悄悄话 mickey222 的博客首页 mickey222 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 20:16:11

赞好文!清晰的归纳分析见解。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 20:59:39

大赞,水平高!有经验也有远见!感谢好贴! -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 21:01:34

一并感谢以上各位的留言! -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 21:06:45

来自一线的报道,必须赞。为什么老人公寓受影响?老人去世了? -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 21:32:46

需求会减少,运营管理成本却上升(比如消毒,增加监督,雇佣员工难等等) -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 21:56:42

先顶后看... -喜喜哈哈- 给 喜喜哈哈 发送悄悄话 喜喜哈哈 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 21:44:58

赞!机会是跌出来的 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 05/22/2020 postreply 21:45:05

圭妈,佩服有魄力进入商业地产,有空讲讲怎么选商业地产呢? -Grace1- 给 Grace1 发送悄悄话 Grace1 的个人群组 (0 bytes) () 05/23/2020 postreply 05:42:26

我的经验还不够,虽然有一些心得,但是还需要磨练,怕现在写出来会误导大家。等过几年有更多经验的时候再写。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/23/2020 postreply 10:30:43

在家办公是无奈临时之举?监管,效率和交流都是问题 -thom30- 给 thom30 发送悄悄话 thom30 的个人群组 (0 bytes) () 05/23/2020 postreply 07:01:30

思路清晰,分析全面!学习了!房客的品行很重要! -家有小马哥- 给 家有小马哥 发送悄悄话 家有小马哥 的个人群组 (0 bytes) () 05/23/2020 postreply 09:20:56

大赞!真正的女中豪杰,谢谢你的分享! -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (0 bytes) () 05/23/2020 postreply 15:19:24

謬赞了。真实身份是普通中年妇女,working mother, 周围有很多优秀的人,只是比较低调。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/23/2020 postreply 16:08:49

很有料!!必须手动点赞:) -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 如山 的个人群组 (0 bytes) () 05/24/2020 postreply 08:16:31

感谢如山大师! -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 05/24/2020 postreply 11:35:18

有什么好的渠道能及时发现好的商业地产? -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 21:46:19

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