【晚约】经验值分享:我如何做到在2周内完成10套白玉TH招租

来源: 2020-05-26 20:26:46 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3984 bytes)
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1、首先我们需要翻房客新招租的TH,都集中在同城AB两个学区。A学区:主力房3BR TH,原本按去年节奏,每年5%加租,今年应挂月租2100。因考虑疫情影响,我果断决定1995/M定位。B学区:主力房4BR TH,end unit 2500/M, mid unit 2300左右。这个招租价与去年持平。因此,今年我的思路是不加租,目的是多快好省,尽快招租成功,锁定高质量房客为未来深加工lock in & lock down做好充分准备,这个才是点石成金的重中之重。(这个要点以后有机会细说)

2、这10套房陆续在5月的第一周陆续挂牌于zillow。虽然分属两个同城学区,但是我充分利用了资源共享的手段。

我们以relocation family为主要招租对象。这些高质量的房客,他们的搬家费红包不是一般地丰厚,少的奔1万,多的2-3万,不必眼红,人家有这个实力,出来混都是明码标价的嘛。我们招租的一个医生,年薪40万,光搬家费就3万多,就从我们隔壁洲搬过来。看房就是我们用face time video showing一下。后面全部是online操作签约了。这种黄金客户是我们的最爱。今年10家客户,有6家是RELO,其中2家是高薪医生。中奖率还是不错的。这类房客对房子的要求就是大白玉,high-end finish,报价在他们的budget上限也没问题。其他有年薪10-20万左右的也相当不错。

资源共享的要点是:

1)必须都是同城TOP 1 & 2 学区房,对于relo family来说,没什么区别。

2)家庭人口对应的房源,比如一家4-5口的,2大2-3小,现在疫情之下,一些家庭需要home office,此时4BR TH就会比较热门。当然它面对的挑战是SFH,毕竟价格也就便宜200左右,很多人就会权衡考虑要空间还是要不用扫雪除草hands free。在我们明村,6个月的冬天除雪可不好玩。再说这些房客一般也就住1-2年过渡,大多数人忙于工作和家庭,无心打理院子,因此大多还是选择最简单的TH为上策。

3)家庭月收入的区别,如果7-8K,我当然推荐他们奔A学区,如果是10k+,当然尽量推荐他们选B学区。

4)由于今年4月是DEAD MONTH,5月招租市场才复活。因此我抢了一个先手,特别是10套房全部押上招租市场,AB两个小区又是我们同城TOP 1 & 2的学区房(也是卖房的“日光房”),我们直接占据了当时一半的招租市场,控盘了那半个月的租金报价市场。现在想来,还是给那些RELO FAMILY吃了一个“财大气粗”的定心丸。毕竟这些人大多没办法坐飞机来看房,他们肯定希望找一个稳妥可靠的公司。这个在心理战上面,我们就先赢了一大票。

5月中下旬,果然不出我所料,我们同城出现很多出租房,一部分是PM公司放盘,一部分是私人挂牌。他们普遍价格都在我的报价上下压100,相当于是我5月初报价的95折,当然也有9折入市的。所幸,我跑得快。否则如果淹没在这一堆螃蟹里,那租金报价直接回到2,3年以前了。

投房的思维:

点---房; 线---小区(学区); 面---城市; 维---county县; 体---state州

如果你可以做到点线面维体,精选+浓缩,那么招租的资源很容易相互共享借用,互惠互利,成功弥补不同房客需求,时间上还能做到完美无缝配合。这个招租的控盘+networking就会易如反掌。当然,这也需要掌握好窗口期。好比我利用好了5月初的招租井喷行情,踩准了节奏。如果拖延到5月中下旬,那就是螃蟹相互扯腿玩完的节奏了。

难得分享一篇经验值干货,个人操作,谢谢关注!

 

所有跟帖: 

我招租大量是TEXT 交流,平均一个客户的交流短信至少100条。打电话不多。必须学会抓重点,也要学会偶尔聊天调剂气氛。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 20:38:15

那是你打字快,要短信这么多得累死我,我最喜欢见面交流,聊天一聊,什么都套出来了 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 20:46:14

对,额也喜欢单刀直入,打广告直接讲电邮信息不接直接电话。一般听 -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (90 bytes) () 05/26/2020 postreply 20:51:25

你们说的这些,秀房时,一览无遗。科学统筹,要的是高效。再说,白玉房客的素质基础都不错。人品大多不用操心。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 21:11:35

哐铛,24小时不睡觉都不够吧…… -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 20:48:24

一条写和读3分钟,1000个是3000千分钟=50小时,too much work. -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 21:29:49

50H/14=3.5H/day, 我的速度平均按2分钟/条TEXT读写吧。这种有问必答,不费脑细胞,都是常规问答。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 22:12:11

100 条 !too much work -wade- 给 wade 发送悄悄话 wade 的个人群组 (321 bytes) () 05/27/2020 postreply 15:21:10

秀房,同期安排3-4家,连秀2-3房,命中率90%。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 20:53:52

我没几个,所以我一般靠亲自面试,一般都不错,至少没有特别烂的 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 21:08:27

TEXT 好处,个人信息,交流内容全部保存完好,可以时时回看,不至于张冠李戴。及时回答问题,简明有效!适合多任务同步处理。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 20:55:43

我平时很少写“知识点+经验值”的干货,一是觉得这里一大批老地主,没必要简单重复;二是我注重思辩力类的发言,思考决定方向和行动! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 21:17:41

很喜欢理性分析的操作。请问如何预见五月初是招租热季?有什么rationale? -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 21:37:53

4月DEAD MONTH,到了5月,各处都在闹复工游行,川大爷也在喊复工复活经济。再说,很多RELO都是年初1-2月疫情前确定的 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (92 bytes) () 05/26/2020 postreply 22:15:20

公司一年的RELO指标大多在第一季度确定。如果要做这类大白玉房客的,尽量把招租集中安排在3-5月。我们算是抓了5月的尾巴。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 22:19:44

你们那里当地主回报高 -喜喜哈哈- 给 喜喜哈哈 发送悄悄话 喜喜哈哈 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 21:57:48

欢迎投资我们农村,我们是雪村!6个月的冬天,漫漫飘雪,每年都能白头偕老。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 22:20:57

雪景很美,可是寒冷难耐,开车也不方便 -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 05:52:57

地主的强大意志是经过冰天雪地,滴水成冰的严寒考验而生存下来的。其他都是小case。当然,我们村还是全美TOP3的长寿乡。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 10:51:03

这一波操作应是破了我的招租历史记录。以后可能很难超越。毕竟需要市场求租需求的集中爆发才能配合。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (141 bytes) () 05/26/2020 postreply 22:27:10

好比道指从18K反弹到25K不过历时2个月的连续井喷行情而已。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/26/2020 postreply 22:29:24

能透露下 投资回报吗? 如果cash to cash 没贷款 非常非常感谢 -L6C_777- 给 L6C_777 发送悄悄话 L6C_777 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 05:49:43

目前这个Top 1学区3BR TH市价26-27万,租价按2000/M算,cash flow约300/M。我们平均买价约22万。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 08:51:44

请问手机TEXT信息,除了截屏,怎么大量保存信息呢? -yoloyolo- 给 yoloyolo 发送悄悄话 yoloyolo 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 07:18:07

佩服!我也是短信为主。通常回信息及时的人优先考虑(除非工作需要,比方护士,老师,不能及时看手机的)。 -家有小马哥- 给 家有小马哥 发送悄悄话 家有小马哥 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 07:33:42

不知道我理解的对不对, -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (543 bytes) () 05/27/2020 postreply 07:35:26

8套自己的房子,顺带2套是客户的。给别人做PM不是我们的业务,那是要跑量加跑腿。我们招租都是市场top $$$ -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 08:35:34

厉害厉害,很好很好! -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 09:40:51

一般一般,只要帅哥不批我就很好。哈哈! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 10:39:20

我们做的毛豆,目前还没有大师口水写成教科书,属于原创。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 10:41:34

算了,不吹了,一不小心又要被人批吹牛不打草稿了。主要是我写文章都不打草稿,何况吹牛。呵呵! -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 10:44:11

写完这篇,感觉好象没说什么。这基本上是我们招租常态。今年5月略显特别些。大家还是更多关注我的思辩小文吧。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 09:09:25

尽量think + do out of box。尽量科学统筹,多房处理,钱可以用到杠杆,你的时间和精力也可以。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 09:13:55

必须点赞干货经验! -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 12:15:33

文科生写的。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 22:27:46

听说你又进小黑屋闭关修炼去了?武功提升如何? -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 23:03:42

唉。薯老爷我每次被判处死刑都是为了投坛,跟坏分子作斗争。是英雄史诗。是浩浩正气。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 05/27/2020 postreply 23:12:41

你这是滚地雷啊 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 05/28/2020 postreply 09:48:55

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