达拉斯地区六万美元投资房实例分析(5)

来源: 2020-05-31 06:10:36 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:

                                  达拉斯地区六万美元投资房实例分析(5)

      本着有头有尾的原则,把这个案例写完,前几篇文章说的是在2月初六万美元签约504 Chinner St, Bonham TX 75418,最后房子在2月20日过户,一直没做装修工作,直到4月中旬才开始。

1 装修成本:

1)70尺铁链篱笆(Chain link fence): 这是必须做的,多数房客养狗,和安全考虑,不做不行。当地的老师傅Bill Parker来完成, $800。

2) 3个房间,厅,约750尺,安装12 毫米合成地板,修补厨房天棚,补所有裂缝,两个新的电源开关,厅里安装新的BASEBOARD,老赵师傅来完成, $2400 (实付$2500,多给100)

3) 把两个卫生间换新的瓷砖墙壁,一个新的浴缸等(这项可做可不做,做了租金也会高一些),Bill Parker 完成,$2000.

4) 重新布厅里灯具电路(电路问题),换两个开关,厨房一个开关,由拥有电工执照的 老墨兄弟Fernado Ayala 完成,$150。

5)冷气检修,房客入住之前检查一下冷气,如果漏冷媒严重,说明机器到寿命了,换新的而不是加冷媒,检查结果,机器很好,启动电容也正常,可以运行多年,由小王师傅完成,$50.

             在加上其他零星的费用,总的成本接近$6000,所以总的投入是$66000.

2. 租金情况:

     4月27日放到市场上,月租金$1100,因为把浴室做了大部分新的,比原计划的$1050增加$50,市场反应良好。

3.房客选择:

      5月13号签约,5月30号搬入。一对黑人夫妇,男的在市政府(City of Bonham)做小头目,女的在国防部的VA医院做护士,只是看了看两个人的工资收据(Pay Stubs),信用和背景调查也免了,我想一位黑人兄弟能在80%是白人的城市里,在市政府工作而且是小的领导,必有他优秀的地方,尤其在为人处世方面,果然如此,签了约第二天,就来剪草,我说我自己可以剪草,他说我住的太远,不方便。昨天我在清洁烤箱和炉头,他正好进来,说不用你清洁,他清洁就可以,我还第一遇到什么条件不提,不让房东清洁的房客。

       这个房子离家要一个小时车程,装修和维修问题就显得重要,我的思路和做法是:

1)在当地建立装修人员网络,以夷制夷,提高效率,这样就免去了未来维修方面可能麻烦。

2)用人不疑,好的师傅一定要留住,不仅不讨价还价,还经常多给钱,来表达感谢,记得2月份,装修了两个房子的发来账单是$4500,寄上的支票是$4800,天冷,房子里没通煤气,路又远,多给$300,表达感激。

3)疑人也要用,人无完人,很多时候,师傅做的结果并不好,或者非常差,但还是接受,那有那么多好师傅呀,水至清则无鱼,师至严则无徒。

       如果你周围有一群为你干活而感到快乐的师傅们,那么你的房地产投资之路就不会寂寞。

 

 

 

 

 


更多我的博客文章>>>