达拉斯地区六万美元投资房实例分析(5)

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                                  达拉斯地区六万美元投资房实例分析(5)

      本着有头有尾的原则,把这个案例写完,前几篇文章说的是在2月初六万美元签约504 Chinner St, Bonham TX 75418,最后房子在2月20日过户,一直没做装修工作,直到4月中旬才开始。

1 装修成本:

1)70尺铁链篱笆(Chain link fence): 这是必须做的,多数房客养狗,和安全考虑,不做不行。当地的老师傅Bill Parker来完成, $800。

2) 3个房间,厅,约750尺,安装12 毫米合成地板,修补厨房天棚,补所有裂缝,两个新的电源开关,厅里安装新的BASEBOARD,老赵师傅来完成, $2400 (实付$2500,多给100)

3) 把两个卫生间换新的瓷砖墙壁,一个新的浴缸等(这项可做可不做,做了租金也会高一些),Bill Parker 完成,$2000.

4) 重新布厅里灯具电路(电路问题),换两个开关,厨房一个开关,由拥有电工执照的 老墨兄弟Fernado Ayala 完成,$150。

5)冷气检修,房客入住之前检查一下冷气,如果漏冷媒严重,说明机器到寿命了,换新的而不是加冷媒,检查结果,机器很好,启动电容也正常,可以运行多年,由小王师傅完成,$50.

             在加上其他零星的费用,总的成本接近$6000,所以总的投入是$66000.

2. 租金情况:

     4月27日放到市场上,月租金$1100,因为把浴室做了大部分新的,比原计划的$1050增加$50,市场反应良好。

3.房客选择:

      5月13号签约,5月30号搬入。一对黑人夫妇,男的在市政府(City of Bonham)做小头目,女的在国防部的VA医院做护士,只是看了看两个人的工资收据(Pay Stubs),信用和背景调查也免了,我想一位黑人兄弟能在80%是白人的城市里,在市政府工作而且是小的领导,必有他优秀的地方,尤其在为人处世方面,果然如此,签了约第二天,就来剪草,我说我自己可以剪草,他说我住的太远,不方便。昨天我在清洁烤箱和炉头,他正好进来,说不用你清洁,他清洁就可以,我还第一遇到什么条件不提,不让房东清洁的房客。

       这个房子离家要一个小时车程,装修和维修问题就显得重要,我的思路和做法是:

1)在当地建立装修人员网络,以夷制夷,提高效率,这样就免去了未来维修方面可能麻烦。

2)用人不疑,好的师傅一定要留住,不仅不讨价还价,还经常多给钱,来表达感谢,记得2月份,装修了两个房子的发来账单是$4500,寄上的支票是$4800,天冷,房子里没通煤气,路又远,多给$300,表达感激。

3)疑人也要用,人无完人,很多时候,师傅做的结果并不好,或者非常差,但还是接受,那有那么多好师傅呀,水至清则无鱼,师至严则无徒。

       如果你周围有一群为你干活而感到快乐的师傅们,那么你的房地产投资之路就不会寂寞。

 

 

 

 

 


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所有跟帖: 

租金纯收入多少?能算一笔账吗? -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 07:21:14

地产税:大约180每月,保险大约60, 维修储备金70,总计310/月,大约790每月(1100-310) -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 07:30:47

没有HOA 费? -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 07:34:15

在小城里,每年建的新房很少,几乎没有都没有HOA -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 07:37:02

不错啊。我就说靠房租过日子的地主不要太羡慕加州。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 07:40:32

人口1万出头,小城市,人口每年增加2%左右,收入低,平均家庭收入4万多一点。 -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 07:45:23

小城市的人非常朴实,我有另外一栋房子,有时草高了,都是左右两边的邻居轮着给剪草,他们也不认识我,有一些感动。 -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 07:58:44

你是有点感动,你邻居有点非常烦,可能也因为你开始有点讨厌中国人。自己没法剪草可以包给剪草公司,不要让邻居烦你。 -bigcatf4- 给 bigcatf4 发送悄悄话 bigcatf4 的个人群组 (0 bytes) () 06/01/2020 postreply 06:39:34

厉害! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 09:59:27

白菜房就怕有大的支出,比如暖气冷气屋顶管道,有一笔就一年白干了 -nydct- 给 nydct 发送悄悄话 nydct 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 11:36:06

美国直是好。6万可以买房可租 1100每月 -Good2Go- 给 Good2Go 发送悄悄话 Good2Go 的博客首页 Good2Go 的个人群组 (44 bytes) () 05/31/2020 postreply 12:00:59

请教:小城市真的好出租吗?我将来要搬到小城市去过半退休生活。也许会买几个出租房。 -Yu-Yuan17- 给 Yu-Yuan17 发送悄悄话 Yu-Yuan17 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 13:08:47

理论上,小城市不适合做房地产投资,只有当这个小城市能与发展中的大都会距离越来越近时才可以,比如半个小时车程。 -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的博客首页 高云堂Dallas 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 13:35:23

谢谢。懂了。那么小城市中有个大学呢? -Yu-Yuan17- 给 Yu-Yuan17 发送悄悄话 Yu-Yuan17 的个人群组 (0 bytes) () 06/02/2020 postreply 06:56:02

这么差的回报?而且收租这么累?坚决不干 -mickey222- 给 mickey222 发送悄悄话 mickey222 的博客首页 mickey222 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 14:28:05

总投入:$66000。年毛利:1100X12=13200. 这回报还布好? -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 19:35:49

很不错的投资回报,谢谢分享。 -car88- 给 car88 发送悄悄话 car88 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2020 postreply 16:13:16

唯一不赞同的是 -want2freedom- 给 want2freedom 发送悄悄话 want2freedom 的个人群组 (129 bytes) () 06/03/2020 postreply 08:20:29

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